TODO LO QUE USTED DEBE SABER PARA CELEBRAR UNA COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE DE MANERA EXITOSA

En la compra venta de un bien inmueble, el vendedor, sujeto activo, se obliga a transferir la propiedad del bien a otra denominada comprador, sujeto pasivo, la que a su vez se obliga respecto al vendedor a pagar el precio convenido en dinero.

Tiene naturaleza bilateral, pues una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de un bien determinado y la otra (compradora) a pagar por el un cierto precio, en dinero o signo que lo represente.

Según nuestro Código Civil Peruano, la compra venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a su vez, se obliga a pagar su precio en dinero.



OBLIGACIONES DEL VENDEDOR


Entregar la posesión efectiva del bien en la fecha pactada en su minuta de compra venta.

Entregar el bien en las mismas condiciones de uso y/o habitabilidad existentes.

Pagar el impuesto predial de todo el ejercicio del año de la transferencia, así como el correspondiente a los ejercicios anteriores, de acuerdo a lo señalado en el ARTÍCULO 10º DEL DECRETO LEGISLATIVO Nº 776 (LEY DE TRIBUTACIÓN MUNICIPAL). Igualmente respecto de los arbitrios, servicios de luz, agua y otros que se estuviere adeudando, hasta la fecha de la suscripción de la escritura pública.

Efectuar la declaración municipal de venta (descargo) ante la municipalidad distrital, hasta el último día hábil del mes siguiente de suscrita la presente minuta, bajo advertencia de multa en caso de omisión o declaración extemporánea.

Pagar el impuesto a la renta de Segunda Categoría si es que fuera el caso. Solo existen dos excepciones para la inafectación de dicho impuesto:

Que el predio hay sido adquirido antes del 2004.

Que se acredite la casa habitación del inmueble que se va a transferir y para ello se debe demostrar que sea su único predio registral y que vivan de manera consecutiva por un mínimo de dos años cuyo tiempo se computará a partir de la inscripción registral. ¿Cómo acreditar  lo expuesto anteriormente? Se debe solicitar una búsqueda por índice el cual puede ser obtener en las oficinas de Registros Públicos y cuyo costo es de 5 soles.


OBLIGACIONES DEL COMPRADOR


Asumir todos los gastos notariales, registrales, que ocasionen la transferencia.

Efectuar declaración municipal de compra (cargo) ante la municipalidad distrital, hasta el último día hábil del mes siguiente de suscrita la presente minuta, bajo advertencia de multa en caso de omisión ó declaración extemporánea.

Recibir la posesión del bien en la fecha pactada en la minuta de compra venta.

Asumir el pago de los arbitrios, a partir de la fecha de entrega del bien, y el impuesto predial a partir del año siguiente de la firma del presente contrato.

Pagar el impuesto de Alcabala, dicho pago se debe realizar ante el SERVICIO DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAT). Este impuesto grava las transferencias de inmuebles, urbanos y rústicos, a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas con reserva de dominio.


PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Una vez ingresada la minuta de compra venta en la Notaria Rosales Sepúlveda se puede programar, al día siguiente, la firma de la Escritura Pública para la suscripción de dicho documento,  luego se procederá a enviar los partes Notariales a Registros Públicos para que así se inscriba en el registro de propiedad inmueble teniendo como plazo de calificación registral 7 días hábiles.



PREGUNTAS FRECUENTES



  • ¿ES OBLIGATORIO ACUDIR A REGISTROS PÚBLICOS?

No, sin embargo, es muy necesario. La gente inscribe la transferencia de sus bienes muebles o inmuebles porque al registrar la propiedad del bien hace oponible su derecho frente a todos, es decir, que los terceros no podrán alegar desconocimiento o ignorancia porque simplemente tuvieron la posibilidad de conocer gracias a la publicidad que brinda el Registro.

Hoy en día la gente inscribe sus actos puesto que el Registro otorga confianza a los terceros que realizan transacciones con el titular del derecho inscrito. Esta confianza genera a su vez rapidez en la transacción haciéndola, además, menos costosa. Es decir, facilita la circulación de la riqueza.

Por último, y desde el punto de vista del titular del bien, le es útil registrarlo, pues ello le permite tener un medo de prueba, adicional y muy importante, respecto a su derecho.

  • PARA QUE LA SOCIEDAD CONYUGAL ADQUIERA BIENES INMUEBLES ¿SE REQUIERE QUE INTERVENGAN AMBOS CÓNYUGES?

Para la adquisición de bienes inmuebles resulta imprescindible la intervención de ambos.

  • PARA LA CANCELACION DEL PRECIO DE COMPRAVENTA ¿SE REQUIERE MEDIO DE PAGO?

Se recomienda que toda transacción de transferencia de propiedad sea realizada con medio de pago porque actualmente existe mucha fiscalización con el tema de lavado de activos, además, servirá para que el comprador pueda deducir, en un futuro, un gasto o costo computable para el cálculo de la renta de segunda categoría.



Elaborado por la Dra. Rosa Matamoros Velez, Notaría Rosales Sepúlveda

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